4 Μαρτίου 2018

Το πρόβλημα των κενών και εγκαταλελειμμένων κτηρίων στο κέντρο της Αθήνας

Πώς μπορεί να αναβαθμιστεί το κέντρο της πόλης;

Ο Νίκος Τριανταφυλλόπουλος, Επίκουρος Καθηγητής της Πολυτεχνικής Σχολής του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας και μέλος του Advisory Board της διαΝΕΟσις, προτείνει λύσεις για το πρόβλημα των κενών και εγκαταλελειμμένων ιδιοκτησιών του κέντρου της Αθήνας. Η αντιμετώπισή του είναι βασική προϋπόθεση για την αναβάθμιση και την αναγέννησή του. 

Ένα απόσπασμα από το σχετικό δημοσίευμα στο dianeosis.org στη συνέχεια:

Στο άκρως ανταγωνιστικό παγκόσμιο περιβάλλον, ο ρόλος των μητροπόλεων διευρύνεται συνεχώς. Οι μητροπόλεις αποτελούν πόλους ανάπτυξης του τριτογενούς τομέα και παραγωγής καινοτομίας, και συμβάλουν καθοριστικά στην κοινωνική και οικονομική ανάπτυξη των κρατών. Τα κέντρα τους, καθώς και ειδικά οργανωμένες περιοχές, αποτελούν τους προνομιακούς υποδοχείς επιχειρηματικών δραστηριοτήτων του τριτογενούς τομέα. Όμως, η Αθήνα, και ιδιαίτερα μεγάλα τμήματα του κέντρου της δεν θυμίζουν μια σύγχρονη και ανταγωνιστική ευρωπαϊκή πρωτεύουσα, χωρίς αυτό να υπονοεί ότι και όλες οι άλλες πόλεις δεν αντιμετωπίζουν προβλήματα και προκλήσεις. Όπως σχεδόν όλοι αναγνωρίζουν, ειδικά το τμήμα της από την περιοχή της Ομόνοιας και δυτικά της, χαρακτηρίζεται από την υποβάθμιση και την παρακμή. 

Σε περιόδους κρίσεων ανθίστανται καλύτερα οι κεντρικές περιοχές μιας πόλης, αλλά αυτό δεν συνέβη στην περίπτωση της Αθήνας, επειδή το κέντρο της ακολουθεί μια πορεία υποβάθμισης που έχει ιστορία δεκαετιών. Γι’αυτή την πορεία του, αποκλειστικά υπεύθυνη δεν είναι η παρούσα βαθιά και μακρόχρονη οικονομική κρίση, αλλά οι ανεπάρκειες της πολιτείας στον σχεδιασμό και στη διαχείριση του χώρου, καθώς και η κοινωνική αδράνεια. Ο πληθυσμός της πόλης, σχετικά πρόσφατα αστικοποιημένος, δεν διέθετε συλλογική μνήμη, αξίες και συνείδηση αστικού πολιτισμού, και έπασχε από την έλλειψη ενεργητικού διαλόγου με το παρελθόν της πόλης. Ποτέ δεν υπήρξε σοβαρό κοινωνικό αίτημα για την ανάληψη πρωτοβουλιών από την Πολιτεία για το κέντρο της πόλης

Από τη μία η υποβάθμιση, η μόλυνση του περιβάλλοντος, η κυκλοφοριακή ασφυξία, αλλά και από την άλλη η αυξανόμενη οικονομική ευμάρεια και η υιοθέτηση νέων τρόπων ζωής και καταναλωτικών προτύπων, οδήγησαν τον πληθυσμό στην αναζήτηση νέων περιοχών κατοικίας και δραστηριοποίησής του, μακριά από το κέντρο, ήδη από τις αρχές της δεκαετίας του 1980. Οι περιοχές που αναπτύχθηκαν στην περιφέρειά της εξέφραζαν καλύτερα τις νέες κοινωνικές αξίες. 
Η αποχώρηση του 20% του μόνιμου πληθυσμού της Αθήνας κατά τις δύο τελευταίες δεκαετίες, καθώς και η συρρίκνωση των οικονομικών δραστηριοτήτων κατά την τελευταία οκταετία, οδήγησαν στην αυξανόμενη εγκατάλειψη κτηρίων και καταστημάτων, υποβαθμίζοντας περαιτέρω την κοινωνική και οικονομική ζωή, καθώς και την εικόνα της πόλης.
Σε ευρεία τμήματα του κέντρου της Αθήνας, και ιδιαίτερα σε ζώνη κατά μήκος του άξονα των Πλατειών Συντάγματος και Ομονοίας, τα κτήρια έχουν κατασκευαστεί για επαγγελματική χρήση, όπως είναι άλλωστε αναμενόμενο. Τι έχει απομείνει σήμερα, μετά τη σταδιακή αποχώρηση των επιχειρήσεων και σχεδόν μια δεκαετία κρίσης, στο άλλοτε επιχειρηματικό κέντρο της πρωτεύουσας; Στις αρχές του 2017 στο κέντρο της Αθήνας, τα ποσοστά κενών γραφείων πρώτης κατηγορίας ανέρχονταν σε 16% (πηγή: BNP Paribas), υψηλότερα από όλες τις ευρωπαϊκές πρωτεύουσες, σύμφωνα με στοιχεία εταιρειών του χώρου: Βερολίνο: 2,8%, Σίτι του Λονδίνου: 6%, Παρίσι: 6,3%, Βρυξέλες: 9%, Μαδρίτη: 11%, Βαρσοβία: 15% (πηγή: Savills), Βουκουρέστι 9,5% (πηγή στοιχείων CBRE), Βελιγράδι: 7% (πηγή: BNP Paribas) και Λισαβόνα: 10,2% (πηγή: Colliers).

Όμως, τα ποσοστά αυτά αφορούν αποκλειστικά «πρώτης κατηγορίας» κτήρια, δηλαδή κτήρια σύγχρονων προδιαγραφών, που στο κέντρο της Αθήνας ήταν πάντοτε ελάχιστα σε σχέση – αναλογικά– με κάποιες από τις προαναφερόμενες πόλεις, ιδιαίτερα της Δυτικής Ευρώπης, όπου τα παλαιά κεντρικά κτήρια έχουν στην πλειοψηφία τους εκσυγχρονιστεί. Από καταγραφές και αυτοψίες των κτηρίων της ευρύτερης περιοχής της πλατείας Ομονοίας που πραγματοποιήθηκαν στα τέλη του 2013 από το Πανεπιστήμιο Θεσσαλίας, το ποσοστό των κενών γραφείων, κάθε κατηγορίας, ξεπερνούσε το 30% (...)

Σοβαρά προβλήματα αντιμετωπίζονται και στα κτήρια κατοικιών, για τα οποία το ποσοστό των κενών κτηρίων που καταγράφηκε στο κέντρο της Αθήνας ανέρχονταν σε περίπου 25% (...)

Το πρόβλημα των κενών και εγκαταλελειμμένων ιδιοκτησιών και της υποβάθμισης του κέντρου της Αθήνας είναι πολεοδομικό, οικονομικό, κοινωνικό και περιβαλλοντικό. Οδηγεί στη σταδιακή περιθωριοποίηση και στη γκετοποίηση τμημάτων του που θα μπορούσαν να είναι τα περισσότερο ελκυστικά, τόσο για κατοικία, όσο και για δραστηριότητες του τριτογενούς τομέα. Στερεί πολύτιμους οικονομικούς πόρους από την πόλη και τους ιδιοκτήτες των ακινήτων. Υποβαθμίζει τη ζωή των κατοίκων του ή τους απομακρύνει από αυτό και καθιστά πολύ δύσκολη την αντιμετώπιση θεμάτων που προκαλεί η κλιματική αλλαγή (...) 


Πώς μπορεί να βελτιωθεί η κατάσταση;
Στην Ελλάδα, οι φορείς πολεοδομικού σχεδιασμού έχουν αποδείξει την αναποτελεσματικότητά τους στον σχεδιασμό αστικών αναπλάσεων και δράσεων αστικής αναγέννησης. Ποτέ δεν κατάφεραν να επεξεργαστούν μια πολιτική, ούτε να συστήσουν φορείς αναπλάσεων στα πρότυπα προηγμένων κρατών, δηλαδή κατάλληλα στελεχωμένων, ευέλικτων και αποτελεσματικών. Οι όποιες αστικές παρεμβάσεις έχουν υλοποιηθεί αποτελούν αποκλειστικά δημόσια έργα, όπως πεζοδρομήσεις και αναπλάσεις πάρκων και πλατειών (πολλά από τα οποία μάλιστα δεν συντηρούνται). Μεταξύ του δημόσιου και του ιδιωτικού τομέα δεν υπάρχει κουλτούρα υγειούς συνεργασίας, οι σχέσεις τους είναι δυσλειτουργικές, κυριαρχεί η καχυποψία και η δυσπιστία, όχι χωρίς λόγο βέβαια. Εντούτοις, η ανάγκη συνεργασίας τους είναι επιβεβλημένη.

Σε περιοχές του κέντρου, επιβάλλεται πλέον η ανάληψη δράσεων και η υλοποίηση παρεμβάσεων τόσο στον δημόσιο, όσο και στον ιδιωτικό χώρο. Θεωρούμε ότι η Πολιτεία θα πρέπει να επενδύσει σε στοχευμένες πολεοδομικές παρεμβάσεις σε στρατηγικά επιλεγμένες θέσεις και περιοχές, έτσι ώστε να επιτευχθούν οι μέγιστες δυνατές πολλαπλασιαστικές επιπτώσεις και να υποστηριχθούν διαδικασίες αστικής αναγέννησης. Όταν το κέντρο της γίνει ελκυστικό για τις επιχειρήσεις, θα ευνοηθεί η επιστροφή των κατοίκων του. Ίσως όχι όλων των πληθυσμιακών ομάδων, αλλά οπωσδήποτε ενός «δημιουργικού πληθυσμού». Η κατοικία θα ακολουθήσει τις επιχειρήσεις στην εγκατάστασή τους. Η εγκατάσταση επιχειρήσεων και κατοίκων θα λύσει και τα θέματα ασφάλειας των περιοχών αυτών (...)

Για την αντιμετώπιση του θέματος των κενών και εγκαταλελειμμένων κτηρίων δεν υπάρχει στη χώρα μας το κατάλληλο θεσμικό πλαίσιο. Για το λόγο αυτό, με ερευνητικά προγράμματα που εκπόνησε το Πανεπιστήμιο Θεσσαλίας, έγινε μια προσπάθεια επεξεργασίας και πρότασης συγκεκριμένων δράσεων και μηχανισμών που θα μπορούσαν να εφαρμοσθούν από το κράτος, με σκοπό τον εκσυγχρονισμό και την επανάχρηση κτηρίων στο κέντρο της Αθήνας και στόχο την αναγέννησή του. Οι κυριότερες δράσεις που προτείνονται είναι τα εξής, επιγραμματικά:
  • Πρώτον, η θεσμοθέτηση του κατάλληλου θεσμικού πλαισίου που θα επιτρέπει την ενεργοποίηση του ιδιωτικού τομέα και την ανάληψη πρωτοβουλιών για παρεμβάσεις και έργα εκσυγχρονισμού εγκαταλελειμμένων ή κενών κτηρίων με καθεστώς πολυ-ιδιοκτησίας, υπό συνθήκες ασφάλειας δικαίου και με ταχείες διαδικασίες. Σήμερα, η παρέμβαση σε τέτοια κτήρια είναι σχεδόν αδύνατη. Έτσι, αντί να διαφυλάσσονται το ατομικό δικαίωμα, καθώς και ο κοινωνικός και οικονομικός ρόλος της ιδιοκτησίας, με την εγκατάλειψη των κτηρίων αυτά εξουδετερώνονται. Ένα τέτοιο θεσμικό πλαίσιο θα ήταν χρήσιμο για παρεμβάσεις σε προβληματικές αστικές περιοχές σε ολόκληρη την επικράτεια και ιδιαίτερα σε διατηρητέα κτήρια και παραδοσιακούς οικισμούς, καθώς και για την εφαρμογή κοινωνικών πολιτικών στέγασης. 
  • Δεύτερον, η προώθηση Συμπράξεων Δημοσίου-Ιδιωτικού Τομέα (ΣΔΙΤ) με την ανάπτυξη μηχανισμού χρηματοδότησης του εκσυγχρονισμού ιδιωτικών και δημόσιων ακινήτων με τη χρήση - των ελάχιστων δυνατών - ανακυκλώσιμων οικονομικών πόρων, προερχόμενων κυρίως από το ΕΣΠΑ και το «πακέτο Junker», και ιδιωτικών πόρων. Βασικός στόχος του συγκεκριμένου μηχανισμού ΣΔΙΤ θα πρέπει να είναι, η μόχλευση ιδιωτικών πόρων και η ελαχιστοποίηση του χρηματοοικονομικού κόστους έργων αποκατάστασης κτηρίων, με την εφαρμογή των κατάλληλων χρηματοοικονομικών τεχνικών. Ένας τέτοιος μηχανισμός θα μπορούσε επίσης να χρησιμοποιηθεί από την πολιτεία ως ισχυρό κίνητρο για την ενεργοποίηση και τη συνεργασία μεταξύ των συνιδιοκτητών των προβληματικών κτηρίων.
  • Τρίτον, με την υλοποίηση στοχευμένων παρεμβάσεων και έργων για τη βελτίωση του δημόσιου χώρου σε επιλεγόμενες περιοχές, και οπωσδήποτε εντός των περιοχών εφαρμογής της προηγουμένως αναφερόμενης, δεύτερης δράσης.

Το μέλλον που επιθυμούμε αποτελεί πάντοτε αποτέλεσμα προγραμματισμού και δράσης, και σπάνια προκύπτει από αυτοματισμούς και συγκυρίες, και οπωσδήποτε όχι από κυβερνητικές εξαγγελίες και μόνο. Το κράτος έχει την αποκλειστική ευθύνη, την υποχρέωση αλλά και την ευκαιρία να αναλάβει πρωτοβουλίες για την αναγέννηση του κέντρου της Αθήνας και την αναβάθμιση του κτηριακού αποθέματός του, για λόγους δημοσίου συμφέροντος. Κάθε διαδικασία αστικής αναγέννησης έχει μεγάλη διάρκεια, και υπό την παρούσα συγκυρία, δεν θα ήταν ρεαλιστικό να προσδοκούμε σε ιδιαίτερα ταχεία και θεαματικά αποτελέσματα. Κύριο ζητούμενο παραμένει η πολιτική βούληση για την ανάληψη καλά σχεδιασμένων δράσεων, καθώς και η αγαστή συνεργασία όλων των επιπέδων της δημόσιας διοίκησης.
Πηγή: dianeosis.org (Φεβρουάριος 2018)

Ολόκληρο το κείμενο στο:

Δεν υπάρχουν σχόλια:

Δημοσίευση σχολίου